万科股权之变,国进民退

万科再一次站在媒体镜头前。3月14日,“万科2015年度业绩媒体见面会”在万科总部举行。3月13日,万科突然发布公告称,与深圳地铁签署合作备忘录,深圳地铁将出售旗下子公司的全部或部分股权予万科,待双方签署正式的交易文件时,深圳地铁将向该子公司注入部分优质地铁上盖物业项目的资产。据公告,此次的交易对价初步预计为400亿~600亿元,万科拟采取向深圳地铁定向增发的方式支付,如有差额再另行以现金补足。此前,万科遭宝能系举牌,万科高层发声反击而受到大众关注,此后万科停牌。在此期间,宝能系未有发声。

不仅仅因为宝能。万科这家A股的标杆公司,在这个春天下定决心要解决股权分散和长远发展问题。

据万科2015年年度报告,2015年,万科实现销售面积2067.1万平方米、销售金额2614.7亿元,同比分别增长14.3%、20.7%,创造了该公司的新纪录。此外,2015年万科实现营业收入1955.5亿元,同比增长33.6%;实现净利润181.2亿元,同比增长15.1%,收入与利润增速均明显高于2014年。

未来十年,万科的目标是万亿市值。要实现这一目标,必须具备扎实的制度根基,万科的答案是混合所有制+事业合伙人制。

房地产白银时代万科该怎么走?

3月14日的年度业绩发布会,管理层没有直接回应拟引入深圳地铁集团事宜,尽管在前一天,公司已经公告将以增发为主收购深铁旗下项目,涉资400亿-600亿。显然,双方还没有准备好亮相在聚光灯下。

谭华杰发布万科上年业绩之后对万科转型进行了解读,他表示,房地产已经进入白银时代,但白银是滴啊仍然属于贵金属,大量新兴房地产需求并未得到满足,房地产发展仍存在巨大空间。

这一涉及到重组的收购还需要得到股东大会审议通过以及相关监管部门的批准,在此之前,高调或许不合时宜。

万科认为,“农民工市民化”将带来庞大的居住及配套需求。今后10年,中国城市还将新增1.7亿城镇人口,将带来庞大的居住及配套需求。技术蓝领收入超过普通白领是发达国家普遍情况。未来庞大的新市民家庭,或许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步,但发达城市周边市镇却为他们提供了在城市圈內定居的可能。

万科总裁郁亮表示,重组方案最终要获得全体股东的认可。万科过去的成功是基于混合所有制,未来也是如此。

谭华杰表示,轨道交通发展空间巨大。人口向城市经济圈聚集也是发达国家城市化第二阶段的主要方向,而轨道交通是连结城市圈的纽带。城市圈发展将给轨道交通及上盖、周边物业带来巨大的发展机会。他进一步介绍,物流地产明显跟不上电商发展速度。中国人均现代仓储面积不到美国10%,但2014年中国电商渗透率为11%,已经超过美国的10%。

重组的两大原则

为何与深圳地铁集团达成战略合作?

郁亮表示,对于重组万科坚守两条原则:有利于全体股东的利益;需要符合公司战略,对公司长远发展有利。

对于3月13日公告内容,万科与深圳地铁达成战略合作,万科总裁郁亮回应称,轨道上盖是最稀缺的资源,万科在多个城市有和各城市地铁集团合作,符合万科的刚需客户需求,轨道建到哪,城市就扩展到哪,万科会扩大这方面的领域投资。混合所有制是最有活力的,万科转型成功的标志的新业务占据营业收入的半壁江山。

全体股东也包括宝能。作为当前持股24.26%的万科第一大股东,宝能系实际控制人姚振华对于万科的重组方案态度如何,依旧是个未知数。

谭华杰表示,轨道交通发展空间巨大,他说北上广深轨道交通分担率都比东京低一半,深圳最低,只有28%。这意味着核心城市在交通的建设上还有很大的空间,尤其是深圳!“城市发展将给轨道交通及上盖、周边物业带来巨大的发展机会。”这就是为何3月13日万科与深圳地铁集团达成战略合作。

不过,投资界人士指出,万科重组方案实际上也向宝能抛出了橄榄枝。深圳地铁的优质项目注入,构成实际上的利好,在停牌后大盘已下跌20%的情况下,有利于支撑万科股价,从财务投资角度,尽量避免宝能及其跟随者的损失。

万科股权结构“国进民退”问题

而对于股权之变是否“国进民退”,郁亮回应说,万科一直是混合所有制的代表,最初从国企改制引入华润,过去的成功是混合所有制的成功,这是最有活力的,未来也是如此。

此前,万科遭宝能系举牌,业内人士分析,其中最大的原因是万科股权分散,万科高层不能够掌握公司控股权,因此在面临外来资本举牌时显得被动。而万科董事局主席王石此前曾表示万科希望国企控股。在上午的见面会上,有记者问及万科股权的相关问题。

万科目前的股东结构包括,以华润为标志的央企国资股东,万科合伙人股东以及其他民资、中小股东。

万科总裁郁亮在会上回应万科股权结构“国进民退”的问题时称,万科站在聚光灯下,大家每天都是两点才睡觉,信息太多。在股权结构上,两个考虑,一是要有利于全体股东,二是要对公司长远发展要有利。我们是本着这些原则做方案的。我们过去成功,是多元化的经济成分,我们相信混合所有制是最有活力的。

在万科总股本中,宝能系持有24.26%,华润集团持15.29%,安邦保险持6.18%,万科盈安合伙持4.14%,德赢1号、2号资管计划持5%左右,刘元生持1.23%。

搜房声明:凡注明“来源:搜房网”或“来源:搜房别墅网”的所有文字图片等资料,版权均属搜房网所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表搜房赞同其观点。文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积。

万科董事会主席王石曾多次表示,重组希望引入更多国资股东,以稳定股权结构。以400亿-600亿的交易对价计,深圳国资委直属独资企业深铁获得万科股份应在15%以上。接近万科的人士表示,重组一旦完成,深铁将会成为万科长期的重要股东。

制度之外,引入深圳地铁,也是基于商业机会的逻辑,符合公司战略。万科董事会王石称,万科与深铁合作是最好的战略协同。

万科高级副总裁谭华杰的介绍透露了双方合作的基础:是中国城市化进入第二阶段的巨大商业机会。

谭华杰说,中国城市化仅仅完成一半,第二个城市化阶段才刚开始。
而下一个城市化阶段中农民工二代会成为主流,成为新市民,他们将在城市生根,带来的增量居住、生活和工作需求都不同以往,发达城市周边为他们提供了在城市圈定居的可能。

Leave a Comment.